初秋的杭州已有些微涼，但房地產市場的熱度卻是有增無減。
隨著房產市場的火爆，各種房產糾紛也不斷浮出水面:有簽陰陽合同的，有房東反悔不賣的，有情侶為瞭房子翻臉的……
買房是人生大事，想要在二手房市場中選購一套合適又稱心的房屋，學問可不少!今天，我們就請“律師來瞭”簽約律師吳方榮來給大傢講一講，購買二手房有12個坑，如何繞過去。
購買二手房要繞過12個坑:
1.核實出賣人身份。
主要是核實出賣人是不是真正的房屋所有權人，務必核對其房屋所有權證、土地證(或者二合一的房地產權證)、契證及身份證件。對於辦理委托公證賣房的情況，通常有許多不可知的風險，尤需謹慎。
2.核實房屋權屬。
要看房屋權屬有沒有爭議，有沒有被抵押等。首先應查看房屋所有權證，必要時也可以到房管局核對真偽。
3.註意房屋共有人。
若房屋存在共有人，則必須讓共有人也在買賣合同上簽字。司法實踐中，出現過冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要註意仔細核對簽名人的身份。
4.註意房屋是否違章或待拆。
註意是否存在用於交易的房屋為違章建築或已被列入拆遷范圍的情形。否則，很可能錢房兩空。
5.註意房屋是否被查封或轉讓。
註意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權屬轉讓的，避免付款後房屋無法交付。
6.房屋是否被出租。
房屋已出租他人的，會導致買受人無法實際居住，因此買受人務必多次實地查看核實房屋是否存在出租情況;如有，應盡量要求房東在交易前處理好租賃事宜。
7.註意土地使用年行車紀錄器安裝限。
住宅的土地使用期限最長是70年，也有比這個年限短的住宅，房屋的年限是影響房價的重要條件，所以買受人在購買前務必核實清楚。
8.明確各類稅費全景行車紀錄器。
二手房交易過程中，需明確各項稅費的承擔，包括增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅等。在實際交易中，賣傢經常將稅費轉嫁到買傢身上，所以在實踐中，需對各項稅費的承擔作明確的約定。
9.明確違約事項。
如采取按揭貸款購房的方式進行購房的，對沒有獲得銀行貸款審批的後續處理方式也要約定，避免以後產生糾紛。
10.明確附屬設施。
若有些房屋有附屬設施(如花園、泳池)的，也應該明確價款中是否包含這些附屬設施，特別是那些價值較大的設施設備。
11.明確傭金。
各方對中介傭金也應明確約定，並有必要對交易失敗後傭金的退還情況作約定。
12.避免陰陽合同。
有的人會為瞭避稅，而簽訂價款約定不一致的陰陽合同，像這樣的二手房交易存在較大風險，如產生糾紛訴諸法律，則法院會認定真實意思的買賣合同，因此應盡量避免簽訂陰陽合同。
二手房買賣問答集錦
過完年房價漲瞭400萬 房東後悔不賣瞭
問:我在2015年過年前，通過中介在上四鏡頭行車紀錄器推薦海市區訂瞭一套總價400萬的房子，定金交瞭80萬，過年前就已經網簽瞭，和房東約定瞭過年後辦理貸款。
可沒想到過瞭個年，房價暴漲!我定的這套房子價格幾乎翻瞭一倍，總價達到瞭800萬。但還沒等我高興幾天，房東就反悔不肯賣瞭，說賠我80萬，要和我解除合同(按照合同內容，如果房東反悔，需要賠付我兩倍的定金，也就是160萬)。
請問律師，我是否可以堅持要求房主履行合同?如果不能，那麼他是否應該按合同賠償我160萬?
答:房屋轉讓交易中，買賣雙方如果已經網簽並且已簽訂紙質的房屋轉讓合同的，則雙方之間的房屋轉讓合同關系已經正式成立，對雙方均具有約束力。
如果房東方反悔，可以向法院起訴要求房東繼續履行轉讓合同，一方支付房款，另一方就應該交房、辦證。
如果雙方僅僅網簽但沒有簽訂紙質的轉讓合同或僅僅簽訂瞭預訂協議的，則轉讓合同關系不成立，雙方之間僅成立房屋預訂關系，房東反悔的，買方隻能要求對方雙倍返還定金，在本案中就是返還160萬元。
看二手房簽瞭意向書付瞭錢
現在發現主臥有安全隱患
問:我前段時間看瞭套二手房，簽瞭意向書，應中介要求繳納瞭2萬元意向金。後發現該房主臥是拆瞭承重墻和門窗、陽臺改造的，存在很大的安全隱患，就打消瞭購房的念頭，並要求中介返還意向金。
但現在中介一直不肯退錢，賣方還多次打電話來虛張聲勢，騷擾傢人，請問我們該怎麼辦?
答:你與中介形成的是一種居間合同，根據《合同法》第四百二十五條的規定，居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬並應當承當損害賠償責任。
二手房買賣涉及標的大，交易手續繁復，交易也存在較大的風險。由於房地產中介公司在房地產交易領域具有專業優勢，這種優勢讓賣房者和買房者願意“花錢買個放心”，基於中介公司的這種行業特殊性，“如實報告有關訂立合同事項”的義務應當包含兩個方面:一是對於委托人提供的資料應當如實向買房人報告，不得隱瞞或提供虛假資料;二是應確保其提供信息的真實性。
綜上，中介未如實向你報告該房屋的真實情況，導致你利益受損，其具有不可推卸的責任。因此，中介必須退還該筆意向金並賠償你所受到的相應損失，如協商不成，可通過司法途徑解決。
買瞭房子拿瞭三證
收房時卻發現裡面還有租客
問:我和老公是3年前搬來杭州的，考慮到兒子上學問題，就準備賣掉老傢的房子，在這裡重新買一套。
當時我們看中瞭一套二手房，中介帶我們去看瞭3次，地段、戶型都還不錯，總面積120平米，討價還價以後，我們就花170萬元買下來瞭。
簽完合同拿到三證，我們準備收房時，卻發現房子裡竟然住瞭一傢三口!他們看到我們也很驚訝，說房子是原房東租給他們的。我看瞭他們的租賃合同，合同簽訂日期在我們買房之前，而且有效期是3年。
後來我們去法院起訴，可是法院判決租賃合同有效，我們沒辦法，隻能又等瞭3年。
現在好不容易等到他們合同到期，以為總算能住進去瞭。結果租客不但沒搬走，屋裡又住進一個80多歲的老人。我們跟他們協商，他們就是不肯搬。
這些年我們一直在外面租房子住，每個月光租金就要3000來塊。眼下房子價格一直在漲，我們也吃不消再買別的房子瞭，請律師幫幫我們，我們該怎麼辦?
答:作為房屋的所有權人，你們在法律上是完全有權可以恢復對房屋的占有、使用的。如果對方執意不肯搬，你們可以向法院申請強制執行，在法院強制執行有一定難度的情況下，也可以考慮使用自力救濟的方式來維護自身的權益。
另外，在二手房買賣的過程中，房屋的實際交付，以及房屋產權的變更登記都應該成為支付購房款的必備的因素。
無論付款的方式是按揭、分期付款，還是一次性付款;作為買方而言，在最後一筆購房款付清之前都必須保證交房和房屋產權的變更登記均已經完成。如果買方有特殊要求的，比如賣方戶口遷移的，則也應該將其設置為付款條件。
在賣方收到最後一筆購房款之前，其一定會全力幫助買方解決相應的問題。相比之下，購房款全部付清之後，再去找原房東維權就將非常困難。
從法律上講，買賣不破租賃，而且租賃在先，肯定是先保護租客的，隻要是合法的租賃合同，產權轉移租賃還是有效的。但是如果賣方刻意隱瞞租賃情況，買方也可以舉證並起訴房東，根據實際造成的損失索賠，比如說少用幾年，就索賠租金或者相應購房款等。
在簽買房合同前，購房者一定要註意以下幾點:房屋有無租賃關系、是否被法院查封、物業費水電等有沒有欠費、戶口有沒有遷走。這些可以事先在合同裡說明，並讓房東承諾。
簽約律師吳方榮:浙江騰飛金鷹律師事務所高級合夥人，杭州市律協房地產專業委員會主任，杭州市法學會房地產法研究會秘書長，杭州仲裁委員會仲裁員，杭州市西湖區人民法院商事和建築房地產特邀調解員，專業從事建築房地產、公司法等領域的法律服務。（都市快報）
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